ETW1: 36-qm-Appartement in Düsseldorf Wersten
Mein Mieter aus ETW1 hatte ja im November Monat 230 statt 600 Euro bezahlt.
Für Dezember hat er den Überweisungsbetrag auf 500 Euro erhöht. Er hat allerdings mit sehr viel Verspätung bezahlt.
Mein Cashflow beträgt nur noch 49 Euro statt 149 Euro (wie es regulär der Fall wäre).
Der Mietrückstand ist von 600 auf 700 Euro angewachsen.
Die Zukunft soll besser aussehen. Er hat einen Job gefunden und angekündigt, dass er wieder in die normale Spur kommt.
ETW2+3: 88 qm aufgeteilt auf 2 Wohnungen in Wuppertal Barmen
Der Cashflow von ETW2+3 beträgt nach wie vor Minus 129,76 Euro. Das ist u.a. der hohen Rücklage geschuldet, die ich für diese Immobilie selbst bilde. Ich überlege, zukünftig die hohe Rücklage zurückzufahren.
Ich kann einen Kredit für die Kernsanierung aufnehmen, wenn diese fällig wird. Das würde sogar Sinn machen.
ETW5: 50-qm-Wohnung in Alt-Erkrath
Der Cashflow beträgt erwartungsgemäß 7 Euro nach eigenen Rücklagen.
Gesamtsicht
+49 Euro ETW1
-129,76 Euro ETW2+3
+7 Euro ETW5
—————————————-
-73,76 Euro
Ich könnte den negativen Cashflow aus der laufenden Rücklage decken.
Ich bilde die Rücklage allerdings für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen und finde es daher nicht sinnvoll, die Rücklage zu verringern zum Ausgleich des negativen Cashflows.
Jetzt fragst du dich: Wieso tut sie sich das an? Das Risiko mit Immobilien auf sich nehmen und vermieten? Bei negativem Cashflow?
Ich tilge jeden Monat einen großen Betrag. Die Immobilien dienen meinem Vermögensaufbau.
Bei ETW1 hatte ich 110 Prozent finanziert. In den letzten Monaten war es so weit, dass der Kaufpreis unterschritten wurde. Heißt: Meine Immobilienverbindlichkeiten sind jetzt niedriger als der Kaufpreis in 2016. Die Kaufnebenkosten sind abgetilgt. Der Wert der ETW ist obendrein stark gestiegen.
Und du so? Wie denkst du über das Thema Immobilien?
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Ohne die Wertsteigerung sind die Immobilien so mittelprächtig.
Wuppertal etc. halte ich vom mittelfristigen Wertsteigerungpotential für risikobehaftete. Ich persönlich würde in der Situation spätestens nach Ablauf der 10 Jahre verkaufen.
Hallo Lejero, danke für deinen Kommentaren. Das stimmt wohl dass Immobilien ohne Wertsteigerung mittelprächtig sind. Mittel und langfristig sehe ich in Wuppertal und Teilen des Ruhrgebiets viel Potential. Viele Grüße Tanja
Hi Tanja,
erst mal ein gesundes und erfolgreiches Neues Jahr.
Ohne Wertsteigerungen ist alles mittelprächtig bis schlecht 😉
Was wären Bitcoin, Gold, Technologieaktien ohne Wertsteigerungen ? Die Zeiten, in denen man mit Anleihen (feste Rendite, keine Wertsteigerung) ein Vermögen aufgebaut hat, sind lange vorbei.
Nach allem, was ich von dir gelesen habe, hast Du alles sehr gut mit den Immobilien gemacht, Lage gut sondiert, sehr günstig gekauft und auch im Mittel rentabel vermietet. Der Cashflow wäre nur dann eine kritische Kennzahl, wenn Du knapp an Barmittel wärst, sprich am Ende vom Geld noch Monat übrig ist. Aber da müsste bei Dir noch viel passieren, bis das auch nur in die Nähe rückt.
Sonst ist es nur eine Kontierungsfrage, denn auch alles, was in Rücklagen und Tilgung fließt, erhöht Dein Vermögen. Bei mir wäre nach obiger Überlegung der Cashflow vierstellig negativ, obwohl alle Mieter pünktlich zahlen, denn ich tilge viel mehr. Die Immobilien sind für mich eine Art Sparplan in einen von von mir gemanagten (keine Kosten) Mischfonds (der konservative Teil geht in Immobilien, ein anderer Teil in Aktien.
Ich hatte mich da lange zurückgehalten, mehr als nur die eigene Immobilie zu besitzen, möchte das aber nicht mehr missen, jetzt wie du 5 Einheiten (incl. dem selbstbewohnten Haus) zu besitzen
Viele Grüße
Julian
Hallo Julian,
ich war der Meinung, dass ich längst auf deinen Kommentar geantwortet hätte.
Recht hast du! Und die Immobilien sehe ich auch eher als konservativen Vermögensanteil an. 5 Einheiten inkl. eigenem Haus klingt auf jeden Fall super!
Das mit der hohen Tilgung ist andererseits ja auch super. So hast du viel freie Grundschuld und kannst bei einem Verkauf noch weit mehr Gewinn realisieren.
Bei mir sind schwuppdiwupp fast 5 Jahre schon vergangen, seit ich die erste Immobilie zur Kapitalanlage gekauft habe. Der Wert steigt Stück für Stück und die Verbindlichkeiten schrumpfen. So macht das Laune!
Viele Grüße
Tanja