Allgemein · Immobilien

Eigenes Haus – ist das ein gutes Investment?

Durch diese Frage bin ich überhaupt dazu gekommen, mich richtig mit dem Thema Finanzen zu beschäftigen.

Ich las einen Artikel auf Zendepot mit der Schlussfolgerung, dass ein eigenes Haus eine Lifestyle-Entscheidung sei, aber kein Investment. Und dass es wesentlich bessere Investitionsmöglichkeiten gäbe, wie z.B. die Börsengehandelten Indexfonds (ETF’s).

Eine eigene Immobilie zum Selbstbewohnen zieht einem Geld aus der Tasche. Man zahlt in der Regel wesentlich mehr an Kreditrate + Hausgeld, als man es bei einer Mietwohnung zahlen würde. Besonders ein Eigenheim kauft man oft größer und teurer, als man es eigentlich benötigt. Und geht dabei oft weitere Kompromisse ein, wie bspw. einen weiteren Arbeitsweg.

Oft können sich Häuslebauer oder -besitzer außer ihrer Immobilie keine anderweitige Kapitalanlage leisten bzw. brauchen die Rücklagen, falls mal was ist. Damit ist die eigene Immobilie zusätzlich ein Klumpenrisiko. Man legt damit oft alle Eier in einen Korb, anstatt zu diversifizieren.

Anders sehe ich eine Immobilie als Kapitalanlage. Immobilien als Investitionsobjekt haben ganz andere Eigenschaften, als sonstige Geldanlagen. U.a. profitiert man hier von der Inflation. Man verdient Geld mit dem geliehenen Geld der Bank. Im besten Fall hat man von Beginn an einen positiven Cashflow. So zahlt mir der Mieter die Schulden bei der Bank ab und vergrößert mein Vermögen.

Disclaimer: Dieser Beitrag stellt lediglich meine persönliche Meinung dar und ist nicht als Anlageempfehlung zu sehen. Jeder Leser sollte sich seine persönliche Meinung bilden und danach handeln.

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Buchvorstellung – Das System Immobilie – von Thomas Knedel

Ich höre aktuell das Hörbuch „Das System Immobilie“ von Thomas Knedel. Das Buch ist ein Sammelband verschiedener Autoren, die Immobilienstrategien zum Besten geben.

Mir persönlich macht das Hörbuch richtig Laune auf Immobilien. Ich finde die Strategien der einzelnen Investoren sehr inspirierend und möchte am liebsten nun mit Immobilien richtig durchstarten.

Ich kann es jedem immobilieninteressierten nur empfehlen. Mir persönlich bringt es einen großen Mehrwert sowie viel Motivation.

In dem Buch geht es bisher (ich bin bei knapp der Hälfte des Buches) vor Allem um die Investition in Mehrfamilienhäuser. Die Autoren geben teilweise sowohl Tipps, wie man Eigenkapital aufbaut, als auch wie man mit Immobilien startet. Jeder Autor hat seine Besonderheiten und ganz persönliche Strategie, in die er Einblicke gibt.

Von Jedem der Autoren kann man etwas lernen. Da ich bisher wenig Literatur in Richtung Immobilien gelesen habe, ist dieses Buch ein guter Schritt für mich.

Falls ich nun wirklich groß in Richtung Immobilien marschieren sollte, heißt das für mein Depot, dass ich es zum Teil liquidieren werde. Ich werde aber nicht überstürzt handeln.

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Dreistellige Rendite mit Immobilien

Zugegeben, der Titel dieses Blogbeitrags ist etwas provokativ.

Dennoch zeige ich in meinem realen Beispiel, wie man heutzutage auf eine solche Rendite kommen kann.

Ich beschreibe in diesem Artikel wie ich vorgehe bei der Sichtung von Immobilienanzeigen und wie ich die Rendite berechne.

Beim Ansehen von Immobilienanzeigen für Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage überschlage ich ganz grob, ob beim Kaufpreis der Immobilie das Doppelte der monatlichen Kaltmiete multipliziert mit 100 in greifbarer Nähe ist. Sprich, wenn die monatliche Kaltmiete 500 betragen würde, dann müssten beim Kaufpreis etwa 100.000 Euro verhandelbar sein. Das ist meine Faustformel. Und 99% der Wohnungen fallen hier bereits durchs Raster.

Wenn das Ergebnis gut aussieht, dann geht es in die feinere Kalkulation. So sieht meine Kalkulation aus:*

Finanzmixerin_Finanzmix_Immobilie_Rendite_mit_Immobilien_positiver_Cashflow

Diese Kalkulation ist angelehnt an die Berechnung vom Bodenseepeter.

Dies ist kein fiktives Beispiel sondern annähernd die Berechnung der Rendite meiner vermieteten Eigentumswohnung.

Das aufgenommene Fremdkapital hebelt die Rendite. Der Mieter zahlt die Wohnung ab. Der Anteil, der in die Tilgung geht, vergrößert das eigene Vermögen und kann daher zur Berechnung der Eigenkapitalrendite mit berücksichtigt werden. Eine Eigenkapitalrendite von über 200 Prozent (inkl. Tilgung) kann sich sehen lassen.

Einige Faktoren haben sich bereits innerhalb der kurzen Zeit von einem Jahr verändert, sodass es immer schwieriger wird, diese Renditen zu bekommen. Die Finanzierungszinsen sind leicht gestiegen. Ebenso haben die Immobilienpreise weiter angezogen. Aber ich bin der Meinung, dass sich auch heute noch Renditeperlen finden lassen. Manchmal scheuen sich bspw. die Interessenten vor notwendigen Renovierungen, sodass sich für renovierungsbedürftige Immobilien relativ geringe Kaufpreise ergeben. Zudem gilt tendenziell: Je höher das Risiko, desto höher die mögliche Rendite. Das ist bspw. in schlechteren Wohngegenden der Fall. Hier ist die Mietausfallwahrscheinlichkeit tendenziell höher.

*Disclaimer: So kalkuliere ich persönlich meine Immobilienrendite. Ich garantiere nicht für die Richtigkeit und Allgemeingültigkeit der Berechnung. Immobilien bergen Risiken, über die sich der Leser selbst informieren sollte. Dies ist keine Empfehlung für eine Investition.

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Die Gründe für Immobilien

Ich habe eine sehr schöne Zusammenfassung in Videoform gefunden (youtube-Link) mit Gründen, in Immobilien zu investieren.

Hier nochmals komprimiert:

  • Gewohnt wird immer
  • Sachwerte sind inflationssicher
  • Immobilien sind Währungsunabhängig und überstehen Krisen und Reformen
  • Wertsteigerung, zumindest an guten Standorten
  • Bonitätsanstieg – Grundbuch schlägt Sparbuch, Banken bewerten Immobilienvermögen höher als Geldwerte
  • Die Zinsen sind aktuell sehr niedrig, Fremdkapital ist günstig zu haben
  • „Andere bauen mir mein Vermögen auf“
  • 9 von 10 Millionären haben laut einer Studie ihr Vermögen mit Immobilien gemacht

Ich finde diese Gründe sehr einleuchtend und bin froh über mein vermietetes Appartement.

 

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Renditeboost für meine Immobilie – mein Immobilieninvestment

Ich hatte schon seit Jahresbeginn im Hinterkopf, dass mein Hausgeld für die Immobilie von der Verwaltung angepasst wurde. Ich wusste auch, dass es weniger geworden ist durch Einsparmöglichkeiten. Dennoch kam ich erst heute dazu, meinen Dauerauftrag anzupassen.

Über die Dimension war ich dann doch ein wenig erstaunt. Ganze 15 Euro weniger muss ich seit diesem Jahr bezahlen. Das bedeutet, dass ich nun statt ca. 35 Euro freien Cashflow nach Zins, Tilgung etc. 50 Euro freien Cashflow habe.

Das ist ein extremer Renditeboost.

Ich bin von meinem ersten Immobilien-Investment immer noch sehr begeistert. Die Mieter zahlen sehr pünktlich und melden sich nie bei mir. Das bedeutet: Bisher ist wirklich nur ein passiver Einkommensstrom entstanden und die Arbeit damit ist zumindest bisher extrem wenig.

Ich habe bisher noch nicht erwähnt, dass ich bereits die vierte Wohnung, die ich jemals zum Kauf besichtigt habe, direkt gekauft habe. Ich besichtige extrem wenige Wohnungen, da ich bereits vorher durchrechne, ob ich auch nur annähernd in die Zone komme, dass ich positiven Cashflow mit der Immobilie erwirtschafte. Da fallen in meiner wundervollen Großstadt mindestens 99% der Angebote auf dem Markt durchs Raster.

Neulich habe ich nach langer Zeit mal wieder eine Wohnung besichtigt und hätte definitiv im Nachhinein besser sofort ohne Verhandlung zugeschlagen. Aber im Nachhinein ist man immer schlauer.

Ich hoffe, dass ich in der nächsten Zeit wieder ein solch gutes Angebot antreffe. Ich halte die Augen offen.

Ich muss aber auch dazu sagen, dass mir Immobilien etwas weniger Spaß machen als Aktien. Der riesige Vorteil ist bei Immobilien allerdings der Fremdkapitalhebel. Ich habe eine 110%-Finanzierung zu guten Konditionen bekommen und erwirtschafte wie gesagt einen positiven Cashflow nach Zins und Tilgung. Das bedeutet: Die Mieter tilgen nicht nur die Wohnung gänzlich ab, sondern ich habe dadurch Monat für Monat passives Einkommen.

Ich werde mich bemühen, noch in diesem Jahr meine zweite Immobilie zu kaufen, da ich evtl. im nächsten Jahr meine Arbeitszeit etwas reduzieren möchte und dadurch auch das Einkommen ein wenig abnehmen wird.

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Ziele für 2017

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Meine Ziele für 2017 sind u.a. die folgenden

  • Tätigung eines Investments abseits vom Mainstream
  • Kauf einer weiteren Immobilie zur Vermietung
  • Aufbau eines Gewerbes inkl. der Website (Online-Shop) nebenberuflich
  • Realisierung mindestens einer weiteren Projektidee, die potentiell Einnahmen generieren kann
  • Eine Sparrate von über 50%
  • Mein Gesamtvermögen steigern (trotz Immobilienkaufs und der Kaufnebenkosten)
  • Berufliche Weiterentwicklung in Form von fachbezogenen Schulungen (mindestens eine Schulung dieser Art)
  • 3 Softskills-Schulungen besuchen
  • Lesen von 5 Büchern, die mich persönlich und finanziell weiterbringen
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Mein Jahresrückblick 2016

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Jetzt ist das Jahr 2016 vorüber und es ist Zeit für ein Resümee.

Ich kam auf eine Sparquote von etwa über 50%. Meine Assetklassen könnt ihr hier nachlesen. Eine konkrete Aufteilung wird es hier nicht geben.

Emotional gab es bei mir in 2016 einiges an Höhen und Tiefen. Hier nachzulesen Sinnkrise und Investment in die Partnerschaft.

Ich  starte voller Ideen in das Jahr 2017 und hoffe, dass ich nebenberuflich einiges an Projekten umsetzen kann. Ich werde zunächst eine Geschäftsidee realisieren und andere planen bzw. zunächst etwas dazulernen, um diese umsetzen zu können.