Für meine 5 Eigentumswohnungen bilde ich Rücklagen.
Monatlich wandern 330 Euro in die Rücklage.
Doch jetzt passiert es: ETW5 sprengt die Rücklage.
Es ist eine Modernisierung der Elektrik notwendig und ein Elektriker, der kurzfristig Zeit hat mir ein Angebot über 11.000 Euro geschrieben. Für eine 50-qm-Wohnung.
In dem Zuge werde ich die Wohnung auch komplett renovieren.
Die Einbauküche wird ausgetauscht. In mehreren Zimmern wird der Bodenbelag erneuert.
Das Ganze wird schätzungsweise weit mehr als 15.000 Euro kosten.
Damit ist auch die 15-Prozent-Grenze gerissen.
D.h. dass ich die Kosten nichtmals im gleichen Steuerjahr ansetzen kann. Sondern diese als anschaffungsnahen Aufwand langfristig abschreiben muss.
Was hat es mit dieser Grenze auf sich?
In den ersten 3 Jahren darf man nur unter 15 Prozent des Kaufwertes in eine Aufwertung stecken, ohne dass die Kosten steuerlich abgeschrieben werden müssen.
Die Wohnung wird beinahe runderneuert. Einzig das Bad ist in Ordnung und muss nicht angefasst werden (bis auf die Elektrik und damit Wände und Decke.
Der Rücklagentopf beinhaltet etwa 9000 Euro. Eigentlich ist er für alle Wohnungen gedacht. Jetzt wird das Rücklagenkonto nur für ETW5 geplündert.
Ich werde dadurch nicht hungern.
Aber die Kosten hauen rein.
Ggf. kann ich die ETW nach der Modernisierung neu bewerten lassen. Dadurch könnte ich sie weiter beleihen.
Ggf. würde es sogar Sinn machen, einen Modernisierungskredit aufzunehmen.
Die Zinsen sind unglaublich günstig zurzeit (noch).
Edit vom 6. November 2021:
Ich habe diesen Post u.a. gebracht, um Anregungen von dir als Leser zu bekommen.
Ich habe aus der Community auch schon Kommentare erhalten (s.u.). Außerdem wurde ich auf anderen Kanälen kontaktiert mit sehr wertvollen Gedanken.
Mir wurde gesagt, dass der Preis viel zu hoch sei. Und jetzt habe ich den Auftrag auf MyHammer eingestellt und schon ein paar Rückmeldungen erhalten. Diese sind deutlich günstiger.
Ende Edit vom 6. November 2021
Was denkst du über meine Immobilie?
Schreib es in die Kommentare.
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Hallo Tanja,
was beinhalten die summenmäßigen hohen Elektronikarbeiten? Warum ist eine Sanierung notwendig? Wann wurden die Elektrik zuletzt saniert?
Ich würde dir empfehlen, einen Steuerberater zu kontaktieren. Die 15-Grenze bezieht sich nur auf die Netto-Aufwendungen (also ohne Umsatzsteuer) und die EBK ist als eigenständiges Objekt separat über 10 Jahre abzuschreiben (und somit kein Erhaltungsaufwand).
Ich bin kein Banker, aber die Wohnung wird durch die Maßnahmen nicht werthaltiger, sondern es ist wohl der normale Renovierungsprozess.
Hallo Christian,
danke für deinen Kommentar!
Die Arbeiten umfassen “alles neu zu machen”. Die Sanierung ist notwendig weil die Elektrik auf einem zu alten Stand ist.
Danke dir für den Tipp. In dem Zuge müssen Wände und Decken auch erneuert werden und die Grenze ist schnell erreicht. Okay, wenn ich vieles selbst mache, dann wirds ggf. wesentlich günstiger.
Ich denke schon, dass die Wohnung damit mehr wert ist. Die Ausstattung verbessert sich ja.
Liebe Grüße
Tanja
Hallo Tanja,
ich habe deine Artikel kurz ab Kauf der Eigentumswohnung gerade nachgelesen. Damals war die Wohnung nicht sanierungsbedürftig. Dann wurde dies beim Kauf nicht gesehen oder war dir dies schon bekannt? Du hast dazu nichts geschrieben.
Ich finde den Zeitpunkt der Sanierung unglücklich. Ich hätte die Wohnung nach Ablauf der drei Jahre inklusive des Badezimmers komplett saniert oder alternativ beim Kauf, um dann zu eine höhere Miete zu erzielen und die Wohnung dann in einem neuwertigen Zustand zu haben.
Warum sanierst du das Badezimmer nicht gleich mit? Dann ist es auch in einem neuwertigen Zustand und man muss später nicht nochmal Leerstandszeiten in Kauf nehmen. Ich denke, dass in Kombination mit der Elektrik auch sinnvoll wäre.
Ich hätte die Wohnung, sofern erforderlich, nur zweckmäßig repariert und nach Ablauf der Dreijahresfrist und Mieterwechsel komplett saniert. Handwerker werden immer noch knapp und teuer sein. Material hoffentlich wieder mehr verfügbar.
@Christian;): Das müsste man rechnen und wäre wohl interessanter, als über 50 Jahre die Kosten über eine erhöhte Abschreibung wieder zu bekommen.
Von mir auch viel Erolg!
Grüße Christian
Viel Erfolg
Hallo Christian,
das Bad ist tatsächlich in meinen Augen das schönste an der Wohnung. Es ist echt in Ordnung.
Ansonsten war die Wohnung kein “Schmuckstück”.
Tatsächlich liegt sie auch an einer relativ vielbefahrenen Straße, sodass ich eine Luxussanierung als “Perlen vor die Säue” geworfen fände.
Auch ist das Wohnzimmer nicht ideal geschnitten.
Ich glaube, dass bei dieser Wohnung immer Mal wieder Mieterwechsel vorkommen werden, sodass ich sie nicht chic machen möchte.
Natürlich wird durch die Elektroarbeiten vieles schon in Mitleidenschaft gezogen, sodass es neu gemacht werden sollte (Wände und Decken).
Die Wände sind zwar okay aber scheinbar zigfach überstrichen.
Die Decken sind unschön, sodass die Wohnung natürlich im Anschluss hübscher sein wird.
Es kann sein, dass bei einem anderen Elektroinstallateur die Kosten nur die Hälfte betragen werden. Das wäre natürlich sehr erfreulich und dann hätte ich auch mehr Luft für die Weitere Sanierung/ Renovierung.
Vielen Dank für deine wertvollen Kommentare!
Reichliche Grüße
Tanja
…und hier noch ein Christian 🙂
Setze doch nur einen Teil der Kosten an. Z.B.: Nur den Elektriker. Wenn du dann unter 15% bleibst, setzten die restlichen Kosten nicht an. Vorteil: du wirst im nächsten Jahr eine schöne Rückzahlung bekommen. Nachteil: du solltest keine weiteren Kosten mehr absetzen, bis die 3 Jahre rum sind.
Viel Erfolg.
Grüße Christian
Danke dir Christian. Auf deiner Seite habe ich auch Mal vorbeigeschaut. Viele Depot Updates. Super.
Ähnliche Gedanken hatte ich auch zum Thema Modernisierung und Anschreibung.
Liebe Grüße
Tanja
Hallo Christian. Ich glaube dass du dich vertippt hast bei deinem Link. Soll ich ihn korrigieren?
Kannst du gerne machen. Danke.
Hast du dich schon entschieden, wie du mit der Steuer jetzt umgehst?
VGrüße
Christian
Erledigt.
Ist es in Ordnung, wenn ich dir per Mail antworte? Auf die Steuerfrage?
Hey Tanja, na klaro, gerne. Melde dich einfach.
Viele Grüße
Christian
Hallo Christian,
jetzt doch hier die Antwort.
Deine Gedanken waren echt nicht schlecht und meine gingen wie gesagt in eine ähnliche Richtung.
Aber Belege weglassen kommt nicht in Frage. Das wäre steuerlich mehr als fragwürdig 😉
Liebe Grüße
Tanja
Finde die 11k für Elektrik nicht so abwegig. Wir renovieren auch gerade eine 50m2 Wohnung. Neue Elektrik kostete uns rund 7.500€, allerdings mit Connections, weil mein Bruder Elektriker ist und wir Rabatt dadurch bekamen. Bei Kleinanzeigen, Myhammer und Co muss man aufpassen, weil viele es schwarz machen wollen oder schlecht sind. Ich muss gerade viel mit Handwerkern telefonieren und da sind teilweise große Flachpfeifen dabei. Bei sowas wie Elektrik ist nicht zu spaßen. Ist auch die Frage, wer da haftet, wenn was schief geht. Dann lieber durch nen namenhaften Betrieb als durch nen Solo-Selbstständigen. In unserer Wohnung war die Elektrik eigentlich schon mal erneuert worden. Aber eben so sicherheitskritisch, dass wir das so nicht hätten vermieten dürfen.
Bin gerade sehr gefrustet, weil wir bei der Renovierung ein paar schlechte Erfahrungen sammeln mussten. Gutes Gelingen!