Sehr niedriger Cashflow mit Eigentumswohnungen – neues Update

Ich denke, dass es für euch spannend ist, meine eigenen Zahlen mitzuverfolgen.

Ich bin jetzt bei 5 Einheiten. Vier davon sind vermietet. ETW4 bewohne ich selbst.

ETW1: 36-qm-Appartement in Düsseldorf Wersten

ETW1 ist solide. Das Bad ist kein Schmuckstück, die Wohnung ist nicht “modern”. Aber mit der Möblierung konnte ich einen Cashflow von 149 Euro pro Monat erreichen (nach eigener Rücklage).

Falls ich die Wohnung im nächsten Leerstand renoviere, dann wird sie sicherlich mehr Wert sein nach 10 Jahren Haltefrist in 2026. Selbst unrenoviert dürfte Sie aufgrund der Lage in Düsseldorf krass im Wert gestiegen sein. Ich habe heute ein “günstiges” Angebot auf Immoscout gesehen für etwa 2300 Euro den Quadratmeter in ähnlicher Lage. Bezahlt habe ich selbst 1806 Euro pro qm im Jahr 2016.

Die aktuelle Tilgung beträgt 167 Euro. Um diesen Betrag wurden meine Immobilienverbindlichkeiten im September weniger bei dieser ETW.

ETW2+3: 88 qm aufgeteilt auf 2 Wohnungen in Wuppertal Barmen

Cashflow: Minus 129,76 Cashflow nach eigenen Rücklagen

In den nächsten Jahren / Jahrzehnten wird bei ETW2+3 eine Kernsanierung fällig. Dafür bilde ich inzwischen Rücklagen von 2 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Der Cashflow sinkt dadurch um weitere 88 Euro pro Monat seit dem letzten Cashflow-Update.

Mit Minus 129,76 Euro Cashflow ist die Wohnung mein schlechtestes Pferd im Stall.

Wenn ich ETW2+3 vor der fälligen Kernsanierung im Jahr 2028 verkaufen werde, dann wird natürlich keine große Wertsteigerung passiert sein.

Die aktuelle Tilgung beträgt 131 Euro (September).

ETW5: 50-qm-Wohnung in Alt-Erkrath

Bei ETW5 habe ich nach eigenen Rücklagen einen Anfangscashflow von 7 Euro. Nicht gerade die Cashcow. Dafür nehme ich eine angemessene Miete und ich hoffe, dass die Mieter lange drin bleiben.

Ich konnte nach nur 23 Tagen nach Eigentumsübergang die Wohnung vermieten. Obwohl in der Zwischenzeit ein Zimmer renoviert wurde.

Die Anfangstilgung beträgt hier 201 Euro.

Fazit

Insgesamt beträgt mein Cashflow aus den vermieteten Einheiten 26 Euro. Dies allerdings nach Abzug von sehr großzügigen eigenen Instandhaltungsrücklagen. Vor IHR zahle ich bei keiner der ETWs drauf.

Mit knapp 9 Euro pro Einheit pro Monat ist der Cashflow nach eigenen Rücklagen eher sehr mau.

Da bin ich froh, dass mir nach der Haltefrist noch die Tilgung zugute kommt.

Ich wollte euch diese mieserablen Zahlen nicht vorenthalten.