Allgemein · Immobilien

Ich kaufe Immobilien – meine zweite und dritte Eigentumswohnung

Vor zwei Wochen hatte ich den Notartermin für meine zweite und dritte Eigentumswohnung. Die Wohnungen wurden als Paket gemeinsam verkauft.

Die Eckdaten der Eigentumswohnungen:
Kaufpreis: 50.000 Euro (für beide zusammen)
Größe: 88 qm (aufgeteilt auf zwei Wohnungen)
Kaltmiete aktuell: 395 Euro (insgesamt)
Ort: Wuppertal

Die Wohnungen sind stark renovierungsbedürftig aber beide noch bewohnt.

Ich konnte zu 2,25% Zinsen voll finanzieren inkl. der Kaufnebenkosten. Die Anfangs-Tilgung liegt bei 2,9%. Ich habe mich erneut für eine 110%-Finanzierung entschieden, weil ich zukünftige Renovierungen selber tragen möchte. Diese Renovierungen werden den Wert der Immobilie erhöhen und dann ist es rechnerisch keine 110%-Finanzierung mehr.

Ich schätze, dass der Cashflow vor Steuern etwa 60 Euro monatlich betragen wird. Es ist also definitiv unter normalen Umständen ein positiver Cashflow vorhanden bei dieser Immobilie.

Ich habe vor dem Kauf explizit nach Wohnungspaketen in meiner Umgebung gesucht und bin schließlich in Wuppertal fündig geworden.

Seit 2012 ist die Einwohnerentwicklung in Wuppertal meines Wissens nach positiv. Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_von_Wuppertal. Wuppertal ist inzwischen bei Studenten relativ beliebt. Diese Bevölkerungsgruppe wächst also in der Stadt, was die Stadt an sich wiederum attraktiver macht und das Wohnungsangebot insbesondere bei kleinen Wohnungen verknappt.

Das Wohnungspaket war für 59.000 Euro inseriert. Ich sagte dem Makler direkt, dass für mich der angesetzte Kaufpreis aufgrund des Renovierungsbedarfs zu hoch sei und konnte von ihm im Anschluss den Mindestpreis erfahren, bei dem die Verkäufer einschlagen würden. Ich konnte so 9.000 Euro vom Kaufpreis runterhandeln.

Fazit: Die Verhandlung beim Kaufpreis kann eine Menge ausmachen.

Ich bin gespannt, wie sich diese Investition weiter entwickelt und wie lange ich ohne Renovierung auskomme.

Disclaimer: Dieser Beitrag dient nicht der Anlageempfehlung. Jeder sollte sich umfassend über die Risiken eines Investments informieren.

23 Kommentare zu „Ich kaufe Immobilien – meine zweite und dritte Eigentumswohnung

  1. Hey Finanzmixerin…sehr interessanter Einblick….vor allem bin ich erstaunt zu welchem Preis Du 2 Wohnungen gekauft hast…echt geil…und dann noch 9TEUR runtergehandelt. …Glückwunsch dazu…Möchte nächstes Jahr auch auf Wohnungs-Suche gehen. Allerdings sind bei uns die Preise (Rhein Main Gebiet) echt hoch. Viele Grüße aus Mainz.
    Benjamin

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      1. Hey Tanja, darf ich fragen wie Du im Allgemeinen auf Wohnungs Jagd gehst? Nur übers Internet und die typischen Portale oder hast Du einen Markler beauftragt der dann die entsprechende Provision bekommt?
        Liebe Grüße
        Benjamin

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      2. Hallo Benjamin, die meisten Wohnungen werden über Portale angeboten. Wobei auch eBay Kleinanzeigen oder das Sparkassenportal interessant sein können. Ich habe auf den Portalen Suchaufträge und überschlage, ob eine Bruttomietrendite von über 6 Prozent in greifbarer Nähe ist. Bei einigen Maklern bin ich durch Anfragen auf der Mailingliste gelandet. Ansonsten habe ich keinen richtigen beauftragen Makler. Ich werde bei Gelegenheit die Hausverwaltung meiner ersten ETW fragen, ob etwas weiteres zum Verkauf steht und sagen dass ich generell interessiert bin. Das ist meine bisherige Strategie.

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  2. Glückwunsch zu den beiden Wohnungen.
    Ich habe im August vorigen Jahres eine Immobilie zur Eigennutzung gekauft.
    Die Umbauarbeiten habe ich großteils selbst erledigt, und hat mir viel Spaß gemacht.
    Auch ich überlege ob ich mir in den nächsten Jahren noch ein paar weitere Wohnungen zulege, als Altersvorsorge. 🙂

    Würde mich auf weiteren Input deinerseits freuen.

    mfG Chri

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    1. Hallo Chri, bist du schon fertig mit dem Umbau? Toll, dass du so viel selbst gemacht hast! Und Immobilien als Anlageklasse finde ich super neben Aktien & Co. Es kommen zukünftig bestimmt noch Artikel zu Immobilien. Viele Grüße Tanja

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  3. Hallo Finanzmixerin, herzlichen Glückwunsch! Es gibt also doch noch gute Angebote, ich hatte die Hoffnung schon fast aufgegeben. Hast du die Wohnungen über ein Portal gefunden, oder konntest du Kontakte nutzen? Hast du vor die Wohnungen bei einem Mieterwechsel sofort zu renovieren?
    Viele Grüße Mo

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    1. Ich habe sie über ein Portal gefunden. Ich weiß nicht ob es sich hier um ein objektiv gutes Angebot handelt. Was vermutlich den Preis so gedrückt hat ist einerseits der große Renovierungsbedarf. Andererseits evtl. die Tatsache, dass der Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag hat. Die Wohnungen muss ich quasi bei Mieterwechsel renovieren

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  4. Hallo Finanzmixerin,
    Glückwunsch zu den 2 Wohnungen und dann auch noch zu dem Preis. Da würde mich dann doch mal das Baujahr interessieren und was du planst an Renovierungen reinstecken zu müssen?
    Bei uns im Großraum Stuttgart bekommst du für 50.000 EUR leider nicht einmal mehr eine 1-Zimmer-Wohnung meist. Das hast du echt Glück gehabt, aber vermutlich das Glück der Tüchtigen 🙂
    Viele Grüße und weiter so
    Chris

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    1. Danke, Chris
      Das Baujahr ist um 1900 also ein Altbau. Ich kann die Renovierungskosten schwer abschätzen und kalkuliere lieber großzügig. Selbst wenn ich 50.000 in die Renovierung stecken würde, wäre die Rendite ähnlich wie bei meiner ersten Wohnung.

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  5. Hi!
    Erstmal Glückwunsch zur Immobilie.
    Allerdingsfrage ich mich, was man heute für 50k bekommen kann – und dann noch zwei Wohnungen.
    Bei Immobilien gilt immer: Lage, Lage, Lage.
    Ich hoffe für dich, dass du dich bei Deinem Investment gut über die Folgekosten informiert hast.
    Bei dem Preis stelle ich mir persönich Ruinen vor 🙂
    Ist es eine begehrte Wohnlage, oder besteht die Gefahr keinen Nachmieter zu bekommen, sobald der Vormieter weg ist?
    Solche Fragen stellen sich mir auch, wenn ich Artikel wie diesen hier lese.

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    1. Hallo Felix,
      Danke. Auch für den kritischen Kommentar. Die Wohnlage ist eher einfach, also kein sehr beliebter Stadtteil. Meiner Meinung nach macht eine Top Lage bei den heutigen Mieten begrenzt Sinn, da dafür auch Top Preise bezahlt werden. Die Immobilie muss sich rechnen und das tut sie. Ich muss nicht mit Leerstand rechnen außer für die Renovierung. In Wuppertal gibt es einen gewissen Leerstand. Dies betrifft vor Allem Immobilien die in schlechterem Zustand angeboten werden. Ich habe von mehreren gehört, dass es in der Stadt keine einfache Sache ist, eine vernünftige Wohnung zu finden. Es wird viel Schrott angeboten auf dem Mietmarkt. Ich bin bereit, die Wohnung umfassend zu sanieren

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  6. Beeindruckend, dass du immerhin 15% beim Kaufpreis sparen konntest!

    Bei mir lief es eher andersrum. Der Makler hat mir erst die Wohnung gezeigt und im Anschluss gesagt, dass ich bis Sonntag Zeit habe ein Angebot abzugeben. Das höchste Gebot kriegt die Wohnung. Ein komplett intransparentes Bieterverfahren. Und für die Besichtigung bin ich 560km angereist, eine Frechheit! Die Wohnung habe ich natürlich nicht genommen 😀

    Glückwunsch zu deinem Erwerb!

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      1. Zum Glück bin ich zu Besuch in der Heimat gewesen und habe die Besichtigung passend auf den Termin gelegt. 😀

        Aber trotzdem habe ich meine wertvolle Zeit verschwendet, da ich mich ja vorher intensiv mit dem Objekt befasst habe (Protokolle von Eigentümerversammlungen lesen, Renditekalkulation, Mietvertrag lesen usw.). Die Wohnung war wirklich schön, aber der Makler unsympathisch. Mir wäre auch die Maklerprovision in dem Fall viel zu schade gewesen.

        Der Markt ist verrückt, du sagst es! Aber es wird mit Sicherheit auch wieder andere Zeiten geben. =)

        Viel Erfolg weiterhin!

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