Allgemein · Immobilien

Warum der ROI meiner vermieteten Wohnung unendlich ist

Ich bekomme für meine vermietete Wohnung abzüglich Zinsen und Tilgung einen positiven Cashflow. Die Wohnung ist zu 100% finanziert, inkl. Kaufnebenkosten. Das bedeutet, dass ich Geld verdiene, ohne einen Euro eingesetzt zu haben. Mein Mieter zahlt mir meinen Kredit ab und ich habe sogar noch etwas übrig.

So funktioniert Kapitalismus.

Durch die günstig eingekaufte und finanzierte Immobilie bekomme ich einen unendlichen Return On Investment, da ich nicht einen Euro eingesetzt habe, und trotzdem einen Cashflow generiere. Der 100%-Kredit hebelt meine Rendite ins unendliche.

Ich darf natürlich nicht verschweigen, dass ich eine ausgezeichnete Bonität habe dadurch, dass ich einen von der Bank als sicher eingeschätzten Arbeitsplatz mit gutem Verdienst habe. Daher habe ich ohne Probleme das 110%-Darlehen mit günstigem Zinssatz bekommen.

Heutzutage eine Gelegenheit zu finden, bei der die Rechnung stimmt, ist sicher nicht einfach. Aber wie Ihr seht ist es machbar.

6 Kommentare zu „Warum der ROI meiner vermieteten Wohnung unendlich ist

  1. Ja, wenn man es so schreibt, liest es sich ganz schön. Genau so, wie wenn ich nur davon ausgehe, dass meine Aktien nach oben gehen. Du solltest (ja, ich weiß, dass ich sehr kritisch gegen Immobilien bin) beachten:
    – dass es für dich zu Arbeit kommt, wenn zB Schimmel in der Wohnung ist oder die Toilette kaputt geht
    – das dein Return on Investment sich dramatisch verändert, wenn dein Mieter einfach auszieht oder zahlungsunfähig wird.
    LG

    Gefällt 1 Person

    1. Danke für den kritischen Kommentar!

      Dass ich Rücklagen bilden muss ist mir klar und ist auch eingerechnet. Mir ist bewusst, dass auch mal etwas kaputtgehen kann, aber das sollte zum Glück nicht oft der Fall sein.

      Sollte meine Mieterin nicht mehr zahlen, wovon ich nicht ausgehe, dann ist sie innerhalb von 12 Monaten draußen. Natürlich ändert sich in dem Fall der ROI dramatisch. Der Fall ist aber auch sehr unwahrscheinlich. Wenn Sie auszieht, dann freue ich mich, da ich die Miete nochmals etwas anheben könnte.

      Falls sich durch unvorhergesehene Ereignisse die Ausgaben bis zur Höhe der Tilgung erhöhen, ist das nicht schlimm. Da die Tilgung ja im Endeffekt in meine Tasche wandert, ist das nur linke Tasche, rechte Tasche.

      Gefällt mir

  2. Glückwunsch zur ersten Wohnung! Ich hab das Thema Vermietung auch kurz in Erwägung gezogen.. Welche Möglichkeiten der Abschreibung hast du in deiner Gegend? (Wie viel % vom Kaufpreis macht der Gebäudewert aus?). Welche Zinskonditionen hast du bekommen und wie lange ist deine Zinzbindung? Bei meinen Annahmen kam raus, dass sich in meiner Gegend Immobilien nicht von alleine tragen. Das Finanzamt will ja auch noch Geld.

    Liebe Grüße
    Jenny

    Gefällt 1 Person

    1. Danke!

      Abschreiben kann ich 2 % vom Gebäudewert. Dazu zählen auch anschaffungsnahe Kosten wie Makler und Notar.

      Ich weiß den Anteil des Gebäudes vom Kaufpreis noch nicht exakt. Ich gehe von über 75 % aus, da es ein Mehrfamilienhaus mit 28 Einheiten ist.

      Ich zahle 1,75 % Zinsen, für 10 Jahre fest. Wenn ich die Steuern berücksichtige sowie den Steuerberater dann bleibt in der Tat nicht mehr viel übrig. Aber die Tilgung wandert ja zusätzlich in meine Tasche. Man muss schon günstig einkaufen, sonst rechnet es sich hier ebenfalls nicht.

      Gefällt mir

  3. Die Tilgung wandert eigentlich nicht in Deine Tasche, auch nicht indirekt. Eine Immobilie ist keine dauerhafte Wertanlage, sie altert und hat irgendwann das Ende ihrer Lebenszeit erreicht. Pessimistisch gesehen, bist Du gerade nur ein (perfekter) Risikominimierer für die Bank.
    Nach 10 Jahren hast Du 47.300 Euro Restschuld und einen garantiert höheren Zinssatz als derzeit, im schlimmsten Fall >10% (da war er schon öfter, gar nicht so unwahrscheinlich). Dann reicht die Miete nicht mal ansatzweise für die Zinsen.
    In Deine Tasche würde Geld wandern, wenn Du nicht 100 oder 110% finanziert hättest, dann könntest Du Dir die Zinsen für den selbst finanzierten Anteil zuschreiben (und sie am besten gleich wieder als höhere Tilgung investieren).
    2,5% Anfangstilgung ist viel zu niedrig, das muss schiefgehen.

    Gefällt 1 Person

  4. Wenn ich Eigenkapital in die Wohnung gesteckt hätte, dann wäre viel mehr Geld gebunden. So kann ich mit diesem Geld am Aktienmarkt eine höhere Rendite einfahren. Ich bin dadurch natürlich mit einem Kredithebel unterwegs aber bei 1,75 % Zinsen stört mich das nicht. Falls nach 10 Jahren der Zinssatz stark gestiegen sein sollte, habe ich bis dahin genug Geld angespart, um den Kredit sofort zu tilgen. Ich halte dieses Szenario aber für unwahrscheinlich, sodass ich lieber freies Cash aufbaue, um z.B. von einem Börsencrash zu profitieren. Steigt der Zinssatz, dann kann ich das freie Cash zur Rückzahlung des Kredites nutzen.

    Edit: Danke für den kritischen Kommentar.

    Gefällt mir

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s